Федеральный закон от 29 июля 2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»). Такой фонд заработал в конце октября 2017 года.

Поправки, которые вступят в силу с 1 июля 2018, устанавливают ряд дополнительных требований к застройщикам. Застройщик может быть только хозяйственным обществом с опытом работы на рынке строительства многоквартирных домов (в качестве застройщика, тех.заказчика или генподрядчика) не менее 3-х лет. При этом обязательно наличие разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв.м многоквартирных домов. В наименовании компании должны быть слова «специализированный застройщик». Даже при малоэтажном строительстве становится обязательной экспертиза проектной документации. Добавляется ограничительное условие: «один застройщик – одно разрешение на строительство». Застройщик вправе привлекать денежные средства граждан только по одному разрешению на строительство. Изменяются требования и к финансовой устойчивости застройщика при привлечении средств граждан. Отменяется требование о величине уставного капитала. При этом собственные средств застройщика, должны составлять не менее чем 10% от планируемой стоимости проекта. Устанавливается требование о минимальном остатке денежных средств на счете уполномоченного банка на дату направления проектной декларации, который должен составлять 10% от проектной стоимости строительства. Застройщик не сможет осуществлять иную деятельность, не связанную с привлечением денежных средств дольщиков и строительством соответствующего объекта. Застройщик не может привлекать кредиты и займы за исключением целевых. Он также не может предоставлять займы и ссуды, выпускать облигации и иные ценные бумаги, кроме акций, а также приобретать ценные бумаги. Обязательства застройщика, не связанные со строительством многоквартирного дома, не должны превышать 1% от проектной стоимости строительства на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган. Застройщик не может обеспечивать исполнения обязательств третьих лиц, а также использовать свое имущество для обеспечения обязательств перед третьими лицами, не связанными со строительством, осуществляемым застройщиком. Застройщик не может участвовать или создавать коммерческие и некоммерческие организации, совершать сделки, не связанные с осуществлением долевого строительства.

Изменяются требования к органам управления застройщика и его участниками. Руководитель, главный бухгалтер и иные физические лица органов управления застройщика не должны иметь отдельные виды судимости или не истекшего срока дисквалификации, быть ранее (менее трех лет назад) привлеченными к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица, быть несостоятельными (банкротами). Те же требования относятся к бенефициарам застройщика.

Вводится надзор уполномоченного банка. По каждому платежу будет осуществляться специальный банковский контроль (проверяться договоры, акты сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, акты приема-передачи товара, товарно-транспортные накладные, счета, счета-фактуры и пр.). В случае установленных несоответствий банк обязан сообщить в надзорный орган. Уполномоченный банк должен будет соответствовать критериям, установленным Правительством Российской Федерации. Застройщик обязан открыть счет только в уполномоченном банке, при этом он вправе иметь только один расчетный счет, через который будут осуществляться все расчеты по ведению строительства. Застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик должны иметь счета в одном уполномоченном банке. Повышаются требования и к информационной открытости застройщика. На своем официальном сайте застройщик обязан будет размещать в полном объеме промежуточную бухгалтерскую отчетность в срок не позднее 5-ти календарных дней после окончания соответствующего отчетного периода, годовую бухгалтерскую отёчность и аудиторское заключение в срок не позднее 120-ти календарных дней после окончания соответствующего отчетного года. Эту же информацию застройщик обязан размещать в единой информационной системе жилищного строительства (уже с 1 января 2018 года). В проектной декларации застройщик будет обязан указывать информацию и о соответствии требованиям закона определенных физических лиц органов управления компанией.

Вводятся дополнительные ограничения на использование средств дольщиков по объектам, разрешение на которые получено после 1 июля 2018 года.

Расходы на содержание застройщика не могут превысить 10 % от проектной стоимости строительства. Совокупный размер авансовых платежей не должен превышать 30 % от проектной стоимости строительства. В части организации учета застройщик обязан будет обеспечить ведение учета денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, отдельно в отношении каждого многоквартирного дома. Кроме привлечения денежных средств на строительство домов в обычном порядке с 1 июля 2018 года граждане и организации смогут заключать договор участия в долевом строительстве с использованием как счетов-эскроу, так и механизма привлечения денежных средств напрямую застройщиком с обеспечением защиты граждан-участников долевого строительства. Привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства путем размещения таких средств на счетах эскроу было введено в Закон о долевом участии в строительстве еще Федеральным законом от 03.07.2016 № 304-ФЗ. Только в настоящее время использование данных счетов является не обязательным и зависит от требований банка, предоставляющего кредит. Счетами-эскроу называются специальные счета, куда покупатель кладет оговоренную с продавцом сумму, равную стоимости приобретаемой недвижимости. Буквально: при покупке квартиры в новостройке и заключении договора долевого участия, дольщик передает деньги не застройщику, а в банк. Принятые изменения фактически являются переходной моделью. В ближайшей перспективе планируется полностью заменить привлечение средств граждан проектным финансированием. Застройщики потеряют возможность привлекать средства неквалифицированных инвесторов (граждан) и будут привлекать такие средства от профессиональных участников рынка (банки). Центральным механизмом проектного финансирования станут эскроу-счета. При счетах - эскроу также сохранится возможность покупки жилья на этапе строительства, механизм оформления договора долевого участия со всеми его положительными атрибутами в виде государственной регистрации, прозрачности, подотчетности. Гражданин сможет заключать договор долевого участия, но средства будут вносится на специальный счет эскроу. Это трехсторонний договор между покупателем, банком и застройщиком. С одной стороны, гражданин будет расставаться с этими средствами и они будут блокироваться до завершения строительства (гражданин не сможет передумать и забрать их). С другой стороны, застройщик не сможет получить эти средства до выполнения своих обязательств. А в процессе строительства финансирование будет осуществляться банками в форме проектных кредитов, которые будут фондироваться за счет средств, размещенных на эскроу-счетах. В отличие от обычных 1,4 млн. рублей по обычным вкладам (пункт 2 статьи 11 Федерального закона от 23.12.2003 № 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации» по счетам эскроу максимальная сумма выплаты составляет 10 млн. рублей (пункт 3 статьи 12.1 Закона № 177-ФЗ). Требования к кредитным организациям, в которых могут открываться счета-эскроу, устанавливаются Правительством Российской Федерации (не все банки могут открывать данные счета). Согласно информации Банка России (на официальном сайте) по состоянию на 01.04.2018 такие счета для обеспечения строительства многоквартирных домов могут открывать 25 банков.

Начальник межмуниципального отдела по Рузаевскому, Кочкуровскому и Лямбирскому районам Управления Росреестра по Республике Мордовия Н.Ю.Яшина