Рента представляет собой такой способ распоряжения своим имуществом, при котором в счет его отчуждения получателю ренты причитаются регулярные платежи или иное имущественное предоставление с целью обеспечения нормального и достойного уровня своей жизни. Зачастую граждане распоряжаются своим имуществом подобным образом не столько ради получения дохода как такового, сколько ради сохранения своего устоявшегося уровня жизнеобеспечения, поскольку не желают отказывать себе в привычных тратах и уровне комфорта. Передача квартиры по договору ренты оформляется как при отсутствии у получателя ренты наследников, так и в случае, если они есть, но он их хочет лишить наследства или исключить квартиру из состава наследственной массы, оставив им все остальное имущество. Действующим гражданским законодательством России предусмотрено два вида ренты (гл. 33 ГК РФ): 1) постоянная рента, выплачиваемая бессрочно, права получателя такой ренты могут переходить по сделке уступки прав, в порядке наследования, в результате реорганизации, а когда получателем ренты является некоммерческая организация, она может быть выкуплена, и тогда обязательство по выплате ренты прекращается; 2) пожизненная рента, выплачиваемая в течение срока жизни получателя ренты, либо в течение срока жизни указанного им гражданина, либо в течение жизни всех получателей ренты, если их несколько; обязательство по выплате такой ренты не прекращается даже в случае, если случайно повреждено или уничтожено имущество, переданное под выплату ренты. Любая рента обременяет имущество, которое передано под ее выплату, в отношении данного имущества устанавливается залог в пользу получателя ренты в качестве обеспечения исполнения обязательств плательщика ренты (ст. ст. 586 - 587 ГК РФ). Наиболее часто на практике встречается пожизненная рента, поскольку нет смысла оформлять бессрочную ренту и платить за квартиру бессрочно. Соответствующий договор гражданин - собственник имущества заключает с плательщиком ренты для того, чтобы иметь регулярный доход, обеспечивающий его нормальное существование. Если предметом ренты выступает квартира или иное жилое помещение, то договор пожизненной ренты заключается на условиях пожизненного содержания с иждивением (п. 2 ст. 583, § 4 гл. 33 ГК РФ). По условиям такого договора получатель ренты отчуждает квартиру в собственность плательщика ренты и она переходит к нему, обремененная залогом в пользу получателя ренты. На весь срок его жизни получатель ренты обязан в полном соответствии с условиями договора вносить рентные платежи, а если договором предусмотрены иные виды имущественного предоставления (покупка продуктов питания, вещей, лекарств, выполнение текущего ремонта жилого помещения и др.), то выполнять соответствующие обязанности своевременно, в полном объеме и надлежащим образом. На практике нередко между сторонами договора пожизненной ренты возникают споры по поводу невыполнения обязанностей по уходу за получателем ренты. Плательщик ренты должен не только выполнять свои обязанности перед получателем ренты, как они определены условиями заключенного между ними договора, но и обеспечить себя надлежащими доказательствами, подтверждающими исполнение обязанностей, чтобы в случае спора обосновать свою правоту. Такая необходимость вызвана тем, что нередко недобросовестные получатели ренты пытаются расторгнуть договор, ссылаясь на то, что их права были ущемлены плательщиками ренты и никакого содержания от них они не получали. Закон не содержит норм, обязывающих плательщика ренты полностью удовлетворять любые желания получателя ренты и его требования, их отношения определяются условиями и ценой по договору, которые стороны согласовали обоюдно, поэтому, если согласованный объем обязательств плательщик ренты выполняет, у получателя ренты нет оснований с него что-то дополнительно требовать, а в случае отказа эти дополнительные требования удовлетворить - отказаться от договора. Согласно ст. 599 ГК РФ в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков. Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты. Права плательщика ренты могут переходить по наследству к его правопреемникам, поскольку обязанность плательщика ренты носит имущественный характер, она не является неразрывно связанной с личностью плательщика ренты, не требует его личного участия, а потому обязательство, возникшее из договора пожизненного содержания с иждивением, смертью должника на основании п. 1 ст. 418 ГК РФ не прекращается, а входит в состав наследства плательщика ренты вместе с правом собственности на недвижимое имущество, переданное ему по договору ренты, включая обязанность по выплате получателю ренты определенной денежной суммы либо предоставлению средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583, ст. 1175 ГК РФ). Таким образом, если наследник после смерти плательщика ренты - своего наследодателя принял наследство, то к нему переходят все права и обязанности по договору пожизненного содержания с иждивением, если только в самом договоре ренты на этот счет не было предусмотрено иное. Определенный нюанс есть в ситуации, когда плательщик ренты и ее получатель являются близкими родственниками, плательщик ренты умирает и после него квартира, обремененная рентой, переходит к его родственникам, которые не намерены отвечать по его долгам, но хотят сохранить квартиру. В таком случае при наличии соответствующей договоренности с получателем ренты они вывод квартиры из наследственной массы плательщика ренты проводят путем инициирования получателем ренты спора о расторжении договора ренты по мотиву существенного нарушения его условий, вызванного невнесением рентных платежей. В такой ситуации кредитор плательщика ренты не имеет оснований вмешаться в указанный судебный процесс, поскольку он не является стороной договора ренты, а получатель ренты не является его должником или правопреемником по долгу плательщика ренты перед кредитором.

Н.Ю. ЯШИНА,

начальник межмуниципального отдела по Рузаевскому, Кочкуровскому и Лямбирскому районам Управления Росреестра по РМ