В Управление Росреестра по Республике Мордовия (далее — Управление) и филиал ППК «Роскадастр» по Республике Мордовия (далее — Филиал) регулярно поступают обращения граждан, юридических лиц и органов местного самоуправления по вопросам выявления и исправления реестровых ошибок в сведениях Единого государственного реестра недвижимости (далее — ЕГРН). Что такое реестровая ошибка, почему она возникает и как проходит процедура ее исправления, рассказала заместитель руководителя Управления Росреестра по Республике Мордовия Ольга Николаевна Журавлёва.
— Ольга Николаевна, что такое реестровая ошибка?
— Реестровая ошибка — это ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории, акте обследования либо в иных документах, на основании которых сведения были внесены в ЕГРН. Она возникает вследствие ошибки, допущенной кадастровым инженером при выполнении кадастровых работ, либо ошибки, содержащейся в документах, представленных в орган регистрации прав другими лицами или органами власти.
Порядок исправления таких ошибок установлен статьей 61 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации).
— Какие виды реестровых ошибок встречаются чаще всего?
— Самая распространенная ошибка связана с определением координат характерных точек границ земельного участка. Именно она нередко становится причиной пересечения границ смежных земельных участков.
При наличии таких пересечений в ЕГРН провести государственный кадастровый учет или зарегистрировать права на объект недвижимости до устранения ошибки невозможно.
Гораздо реже встречаются ошибки в определении местоположения объектов капитального строительства. Это объясняется тем, что здания и сооружения имеют четко определяемые на местности контуры, тогда как границы земельных участков зачастую не закреплены либо обозначены заборами, которые не всегда установлены по юридически установленным границам.
— Кто может обратиться в Росреестр с сообщением о возможной реестровой ошибке?
— Обратиться с заявлением о возможном наличии реестровой ошибки может не только собственник объекта недвижимости. Такое право имеют любые заинтересованные лица, в том числе кадастровые инженеры, органы местного самоуправления, а также иные граждане и организации.
Обращение можно направить в Управление или Филиал с просьбой рассмотреть вопрос о наличии реестровой ошибки в сведениях ЕГРН.
По результатам рассмотрения обращения государственный регистратор прав изучает материалы реестровых дел, картографические материалы и иные имеющиеся документы, после чего принимает решение о выявлении либо об отсутствии реестровой ошибки.
— Может ли Росреестр самостоятельно рассмотреть вопрос о выявлении реестровой ошибки?
— Да, законодательством такая возможность предусмотрена.
Например, при рассмотрении заявления о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и жилой дом государственный регистратор может установить, что границы участка пересекаются с границами соседнего земельного участка. Если анализ документов показывает, что ошибка содержится именно в сведениях о соседнем участке, государственный регистратор принимает решение о выявлении реестровой ошибки по собственной инициативе.
После этого Управлением подготавливается письмо-поручение для определения новых координат объекта недвижимости.
— Кто определяет новые координаты границ земельного участка?
— Эти полномочия возложены на Филиал. На основании письма-поручения специалисты Филиала определяют координаты характерных точек границ объекта недвижимости, в отношении которого выявлена реестровая ошибка.
— Всегда ли удается определить новые границы?
— Не всегда. По результатам рассмотрения письма-поручения специалисты Филиала либо подготавливают отчет с определением новых координат и площади объекта недвижимости, либо оформляют заключение о невозможности определения местоположения границ.
Как правило, причиной является невозможность соблюдения требований законодательства, например, если уточнение границ приведет к увеличению или уменьшению площади земельного участка сверх допустимых пределов.
— Может ли измениться площадь земельного участка после исправления реестровой ошибки?
— Да, площадь измениться может, но в установленных Законом о регистрации пределах и только в отношении земельных участков. После исправления реестровой ошибки площадь земельного участка может увеличиться не более чем на 10 процентов или уменьшиться не более чем на 5 процентов относительно площади, сведения о которой содержатся в ЕГРН.
Если же речь идет об объектах капитального строительства, то исправляется только описание местоположения объекта недвижимости. Его площадь при этом не изменяется.
— В какие сроки исправляется реестровая ошибка?
— Здесь важно различать сроки внесения изменений в ЕГРН и общую продолжительность процедуры.
В соответствии со статьей 61 Закона о регистрации реестровая ошибка исправляется по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня поступления документов, подтверждающих наличие ошибки и содержащих необходимые сведения для ее исправления. Такие документы могут поступить как от заявителя, так и в порядке межведомственного информационного взаимодействия. Основанием также может являться вступившее в законную силу решение суда.
Однако если ошибка выявлена по инициативе органа регистрации прав, до внесения изменений необходимо провести комплекс мероприятий. На выполнение Филиалом работ по определению новых координат может потребоваться до двух месяцев. Затем Управление проводит предусмотренные законом процедуры, включая уведомление правообладателей и принятие решения об исправлении реестровой ошибки. В среднем этот этап занимает еще около месяца.
— Можно ли ускорить исправление реестровой ошибки?
— Да. Если наличие ошибки препятствует совершению сделки с недвижимостью или требуется срочно оформить права, собственник может обратиться к кадастровому инженеру для подготовки межевого или технического плана и самостоятельно представить необходимые документы в Росреестр.
На практике такой способ позволяет завершить процедуру примерно в течение одного месяца, включая проведение кадастровых работ.
Кроме того, правообладатель вправе представить заявление о согласии с изменением сведений ЕГРН о местоположении объекта недвижимости. В этом случае изменения могут быть внесены до истечения месячного срока.
— Уведомляет ли Росреестр собственников о выявлении реестровой ошибки?
— Да. Не позднее одного рабочего дня после принятия решения о необходимости устранения реестровой ошибки Управление направляет правообладателю соответствующее уведомление.
Оно направляется в форме электронного документа с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе через Единый портал государственных услуг.
— Что делать, если собственник не согласен с новыми границами земельного участка?
— По заявлению правообладателя срок представления документов, необходимых для исправления реестровой ошибки, может быть продлен не более чем на три месяца.
За это время собственник вправе обратиться к кадастровому инженеру, подготовить межевой или технический план и представить в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учете изменений.
Если необходимые документы не будут представлены, орган регистрации прав вправе внести изменения в сведения ЕГРН без согласия правообладателя в случаях, предусмотренных законодательством.
При этом все споры, связанные с исправлением реестровых ошибок, рассматриваются в судебном порядке.
— Может ли собственник после завершения процедуры вновь обратиться за уточнением сведений об объекте недвижимости?
— Да, безусловно. Если после завершения процедуры исправления реестровой ошибки возникает необходимость уточнить сведения об объекте недвижимости, правообладатель вправе обратиться в орган регистрации прав с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета изменений.
К заявлению необходимо приложить документы, являющиеся основанием для внесения изменений в ЕГРН: межевой план, технический план, акт обследования либо иные документы, предусмотренные законодательством.
— Что бы Вы хотели пожелать собственникам недвижимости?
— Прежде всего, внимательно относиться к документам на объекты недвижимости и не откладывать решение вопросов, связанных с уточнением границ земельных участков. Чем раньше будет устранена реестровая ошибка, тем меньше вероятность возникновения споров с соседями и сложностей при совершении сделок с недвижимостью.
Если у граждан возникают вопросы, специалисты Управления всегда готовы дать необходимые разъяснения и помочь разобраться в порядке исправления реестровых ошибок.
Информация подготовлена Управлением Росреестра по Республике Мордовия