Федеральный закон от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступил в силу 30.07.2017. В течение 90 дней должен быть создан Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства (публично-правовая компания). Налоговая должна уведомить Росреестр о завершении регистрации Фонда (статья 24 Закона). Основное нововведение – обязанность застройщиков отчислять взносы в компенсационный фонд. Применяется если договор с первым дольщиком представлен на регистрацию после даты регистрации Фонда как юрлица (пункт 5 статьи 25 Закона). Если договор участия с первым дольщиком заключен до даты регистрации Фонда, к правоотношениям по привлечению денежных средств участников применяются Законы 214 и от 13.07.2015 № 218-ФЗ без учета изменений, но с учетом особенностей, остановленных статьей 25 Закона (пункт 7 статьи 25 Закона). Размер отчислений застройщиков в фонд составляет 1,2 процента от цены каждого договора участия, предусматривающего передачу жилого помещения. Деньги перечисляются за 3 дня до обращения на регистрацию, сначала на номинальный счет Фонда. Если регистрация прошла Фонд перегоняет их в компенсационный фонд, если нет – то возвращает (при отказе в регистрации и отказе сторон договора) (статья 10 Закона). Предполагается, что в случае проблем гражданам Фондом будет выплачиваться возмещение. Это касается чистых дольщиков – граждан. Кто приобрел по уступке от организации – таким правом не обладают (статья 13 Закона). Про выплату возмещений организациям не указано. По факту выплаты Фонд включается кредитором в дело о банкротстве застройщика. Исключаются такие обязательные формы обеспечения исполнения обязательств застройщика по передаче жилых помещений участникам как поручительство банка и страхование гражданской ответственности застройщика. Если договор участия с первым участником заключен до даты регистрации Фонда, исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения обеспечивается по выбору застройщика поручительством банка или страхованием гражданской ответственности застройщика (пункт 17 статьи 25 Закона) Уточняется понятие застройщика (пункт 1 статьи 2). Застройщик – хозяйственное общество: – которое (или основное или дочернее) имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее десяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, технического заказчика или генерального подрядчика; – которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 ЗК РФ случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство; – наименование которого содержит слова «специализированный застройщик». Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) одного или нескольких многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) в соответствии с проектной документацией при условии, что строительство (создание) указанных многоквартирных домов и (иных объектов) осуществляется в пределах одного разрешения на строительство. Застройщик не вправе одновременно осуществлять строительство домов (объектов) по нескольким разрешениям на строительство (пункт 1.1. статьи 3 ФЗ-214). Объектом долевого участия дополняется машино-место (пункт 2 статьи 2 ФЗ-214). Статья 3 Закона о долевке дополнена пунктом 4 о том, что застройщик вправе привлекать денежные средства граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) жилых домов блокированной застройки (3 и более блока) при условии исполнения обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд до государственной регистрации договора участия. В пункте 1 статьи 5 (Цена договора) исключается 2-е предложение: «Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика». При увеличении цены договора застройщик доплачивает средства в компенсационный фонд (пункт 2 статьи 5 ФЗ-214). Из пункта 1 статьи 8 (Передача объекта долевого строительства) исключается требование о приложении к передаточному акту объекта долевого строительства – инструкции по эксплуатации объекта, которая являлась его неотъемлемой частью. Страхование риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче объекта долевого строительства участникам вводится как право застройщика (статья 15.6 ФЗ-214). Застройщик не вправе совершать иные сделки, не связанные с привлечением денежных средств участников и со строительством многоквартирных домов (иных объектов) в пределах одного разрешения на строительство (подпункт 8 пункта 7 статьи 18 ФЗ-214). Сделка, совершенная застройщиком с нарушением указанных требований может быть признана судом недействительной по иску застройщика, его учредителя, кредиторов, уполномоченного органа (Минстрой РМ) и Фонд защиты, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об установленных ограничениях (пункт 9 статьи 18).

Н.Ю. ЯШИНА,

начальник межмуниципального отдела по Рузаевскому, Кочкуровскому и Лямбирскому районам Управления Росреестра по РМ